Investir dans un EHPAD en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) peut être une stratégie intéressante pour diversifier ses sources de revenus.
Bien que la gestion soit intégralement endossée par un exploitant spécialisé, vous devez implémenter votre propre stratégie pour réussir votre location meublée. Voici cinq critères clés pour investir dans un EHPAD et rentabiliser durablement votre LMNP.
Rappel sur l’EHPAD et son fonctionnement
L’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes est une structure spécialisée qui est dédiée aux seniors en perte d'autonomie dans un cadre de vie adapté à leurs besoins spécifiques. Ce type d’établissement prend en charge non seulement le logement, mais aussi les soins et la dépendance. C’est pourquoi, il intègre obligatoirement un médecin coordinateur et son équipe d’aide-soignants, de même qu’une équipe pluridisciplinaire. Des spécialistes de la maladie d’Alzheimer y sont aussi en exercice. À cela s'ajoutent le respect des éthiques, le bien-être et l’accompagnement personnalisé.
L’EHPAD est soumis à des normes strictes de qualité et de sécurité. Une convention dite tripartite est signée, qui est renouvelée tous les 5 ans après audit réalisé par les agents des fonctions publiques. Une partie du financement des EHPAD provient en effet de l’Agence régionale de santé et du Conseil départemental avec qui cet accord tripartite est conclu.
Les 5 points-clés pour rentabiliser votre LMNP EHPAD
L’emplacement stratégique
L’emplacement est généralement considéré comme le facteur le plus important dans un investissement immobilier. Pour un EHPAD, cela signifie choisir une localisation qui répond à une forte demande de services de soins pour personnes âgées. Privilégiez les établissements situés dans des zones à population vieillissante et à forte demande de résidences pour seniors. Les villes avec une bonne infrastructure de santé, des services de proximité et un cadre de vie agréable sont d’excellents choix.
La qualité de l’établissement
La qualité de l’EHPAD se répercute directement sur la satisfaction des résidents et, par conséquent, sur la rentabilité pour l’investisseur. Assurez-vous que l’établissement répond aux normes de qualité et de confort élevées. Visitez les lieux, examinez les équipements proposés, la qualité des soins, ainsi que les avis des résidents et de leurs familles. Un établissement bien noté est un gage de taux de remplissage et d’occupation élevés.
La solidité du bail commercial
En tant que LMNP, vous signerez un bail commercial avec l’exploitant de l’EHPAD. Vérifiez les termes du contrat, notamment la durée du bail, les conditions de renouvellement ainsi que les clauses de révision du loyer. Un bail commercial solide garantit une source de revenus stable et réduit les risques de vacance locative. Autre point d’une importance capitale : c’est le gestionnaire de l’EHPAD qui prend en charge les travaux d’entretien, de même que ceux liés aux grosses rénovations. Le cas échéant, vous risquez de rogner le rendement de votre LMNP.
Le rendement attendu
Le gestionnaire publie des prévisions de rendement chaque année. Comparez-les, de même que les performances d'autres EHPAD similaires implantés dans la région où vous comptez investir. Par ailleurs, afin de calculer le rendement net de votre LMNP, prenez en compte tous les coûts associés, y compris les charges de gestion, les frais de notaire et les taxes. Important également d’anticiper votre fiscalité, point crucial dans l’atteinte d’un rendement net optimal. En effet, grâce au régime micro-BIC ou au réel d’imposition, vous déduisez respectivement un abattement de 50% ou les charges réelles et les amortissements. Vous gommez ainsi une importante partie de votre impôt sur le revenu.
L’expérience et la réputation du gestionnaire
Le gestionnaire est la pierre angulaire d’un investissement en EHPAD et sa compétence, son expérience ainsi que sa réputation pèse directement sur la qualité de votre LMNP. En cas de revente, c’est ce paramètre que les investisseurs considèrent en premier.
